第2295章 战略合作
“你现在改,损失的是几千万,如果不改,将来损失的是几个亿。”
张彦明说:“你们计划是两百多间商铺对吧?六万一平?多少钱?至少六个多亿吧?你还能用六个亿收回来吗?
还有时间,中间造成的间接损失,名誉损失,还有不断需要处理的麻烦……这是必然的,要不咱们打个赌?”
这个太原金街后来五次开业,换了十九个总经理也没能抢救回来,最后还是走上了回购拆除的命运。
老王因为这个头发都白了。因为资金不足,回收用了整整两年多时间,官司打了两百多场。
“可是,”小刘又看了看王总:“我们这个项目计划了九座,现在都在建设中啊。”
“不能这么想,这里注定失败是有这里的原因,我可没说你们九个项目都会失败,不过,我建议还是好好分析一下。”
王总点了点头,同意张彦明的说法:“这里太有名气,太繁华,也……太贵了。张顾问说的对,分析的也对,我相信张顾问的眼光。”
“我记着九几年的时候,这里是三万多,当时我相当震惊,现在几年过去,六万多了。这得什么样的消费力度能支撑起来?”
张彦明看向窗外感叹了一声:“太浮了,太急功近利,没有人关心将来。他们可以不关心不考虑,你们能行吗?”
“你西牌楼是完全自己运营是吧?”王总问张彦明。
“对,除了还商场那一栋,都是我们自己的物业,没有销售。我不需要急着回本儿,我需要能控制住租金和整体成本。”
“保障商业?”
“对。”张彦明点了点头:“我们下面所有的商业项目都是自运营,只租不售,我要考虑商户的平均成本,间接的拉着点物价。
也就只能做到这一步了。不管城市怎么变化,起码我能保证我手里的这些地方,我能控制。”
“资金?”
“还行,我比你幸运的就是,我基本上不用为资金发愁,我不缺钱。而且,我还是有其他赚钱项目的,没什么压力。”
“商场超市和酒店?”
“嗯,还有住宅。我们还是会有一些商业住宅开发,这个利润还是可以的。”
这两年枫城和枫城系地产公司趁着土地管理政策变化之前,可是正经没少拿地,还有各种置换,囤了一大批地皮在手里。
这些地皮分散在七八家不同的地产公司,他们的分公司还有物业公司名下,所以并不至于被谁关注。
即使枫城系统的地产开发不去追求暴利,不去搞些手脚,利润也是相当不低的。
而且即使土地政策有了变化,拿地成本上升,但也并不是没有办法拿到议价地皮……比如公共产业置换。
举个例子,投建一座十五平方公里的森林公园,置换出来五六七八平方公里的开发用地,这种行为国家是支持的,有相关政策。
只要资金充足,这种三方得利的项目甚至可以一直搞下去。
主要还是要看资金,靠贷款肯定是不太可行的,压力太大了。
后来不少地方也有人这么玩,不过最后都搞成了非法倒卖地皮,大部分都玩脱了。
“如果我们这样搞……”王总想了想说:“其实这两年我一直也在考虑商业地产这一块,考虑的也是多条腿走路。
还是资金问题,需要的资金量太大了。
而且这个东西复制起来太简单了,速度还要快,没有时间给我们慢慢发展慢慢鼓捣,你一慢,别人就跟过来了。”
其实他耽心早了。
国内可以说整个地产行业刚刚进入轨道,十几年内住宅建设才是最大的需求市场,利润相当爆炸,而且见效快。
商业地产相对来说就有点不太够看,投资大见效慢,风险也大。这也是为什么在这一块王总几乎没碰到过什么有力竞争的原因。
等后面住宅市场疲软进入诸候争霸的时候,老王已经成了气候,可以在这一块俯视众生了,别人轻易也不敢和他竞争。
这是运气,也是眼力。
主要就是鲁尔和达里尼在整个九十年代商业都走在了全国的前面,而且是把其他地区和城市远远的抛在身后。
这让在达里尼起家的老王对这一块无比的熟悉并且信念坚定。
商业综合体这东西,九十年代中期在关外就很普遍了,但是事实上,在关内的绝大部分地区,都是老王去了以后才有了这个概念。
这就是差别。地区差。
“如果是九个项目,”王总对张彦明说:“也走自运营的路子,那么枫城的投入我们商量一个期限,慢慢的进行回购,可不可行?”
这就是要借鸡生蛋了,如果枫城进行投资可比从银行贷款轻松多了。
“可以。”张彦明点了点头:“我说了,只要你能满足我的几个要求,其他的都不是什么问题。
我对这种商业广场兴趣不大,要不然早就搞起来了。
你把股份的事情先搞定,回去把你那些公司分公司的整理一下合并成新公司吧,然后和我这边投资公司签一个战略合作协议。
也不用搞什么合资公司,我们就是项目注资,占项目的股份,在你回购之前物业由我们派驻,你回购以后再把物业移交给你们。”
这样的合作,总体来说老王是占了大便宜的,枫城注入资金,但因为项目自运营,枫城的获利只能从项目租赁中获得。
对于老王来说,没有了资金上的压力,回购的时间也很自由。这是抱着金鸡的感觉。
当然张彦明也不可能白白帮忙,回购的价格肯定是要参考当时的市场的。也算是一种双赢吧,也就是压一点资金的事儿。
“再有就是,”张彦明补充了一句:“如果合作,项目的设计规划我要过目,要有建议权。”
“这个没有问题,”老王脑袋里都要转出火花了,飞速的合计着:“这个是应该的,而且我也更相信你的眼光。”
“总部搬到京城合不合适?”王总问了一句。
“我感觉你在京城设一个办公室就行,还是直接放到申城最合适。看你自己吧,物业都是现成的,到时候你自己挑一栋。”
“张顾问,我冒昧问一句,即然您这么看好综合商业中心的模式,为什么枫城不搞?”小刘提出了疑问。
“你知道全国有多少城市吗?”张彦明点了根烟,看了看时间。
“……有……好几百个吧?”小刘挠了挠脑袋,不太确定:“四百?五百多?”
“六百多。”王总接了一句。
“六百六十个,”张彦明说。
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张彦明说:“你们计划是两百多间商铺对吧?六万一平?多少钱?至少六个多亿吧?你还能用六个亿收回来吗?
还有时间,中间造成的间接损失,名誉损失,还有不断需要处理的麻烦……这是必然的,要不咱们打个赌?”
这个太原金街后来五次开业,换了十九个总经理也没能抢救回来,最后还是走上了回购拆除的命运。
老王因为这个头发都白了。因为资金不足,回收用了整整两年多时间,官司打了两百多场。
“可是,”小刘又看了看王总:“我们这个项目计划了九座,现在都在建设中啊。”
“不能这么想,这里注定失败是有这里的原因,我可没说你们九个项目都会失败,不过,我建议还是好好分析一下。”
王总点了点头,同意张彦明的说法:“这里太有名气,太繁华,也……太贵了。张顾问说的对,分析的也对,我相信张顾问的眼光。”
“我记着九几年的时候,这里是三万多,当时我相当震惊,现在几年过去,六万多了。这得什么样的消费力度能支撑起来?”
张彦明看向窗外感叹了一声:“太浮了,太急功近利,没有人关心将来。他们可以不关心不考虑,你们能行吗?”
“你西牌楼是完全自己运营是吧?”王总问张彦明。
“对,除了还商场那一栋,都是我们自己的物业,没有销售。我不需要急着回本儿,我需要能控制住租金和整体成本。”
“保障商业?”
“对。”张彦明点了点头:“我们下面所有的商业项目都是自运营,只租不售,我要考虑商户的平均成本,间接的拉着点物价。
也就只能做到这一步了。不管城市怎么变化,起码我能保证我手里的这些地方,我能控制。”
“资金?”
“还行,我比你幸运的就是,我基本上不用为资金发愁,我不缺钱。而且,我还是有其他赚钱项目的,没什么压力。”
“商场超市和酒店?”
“嗯,还有住宅。我们还是会有一些商业住宅开发,这个利润还是可以的。”
这两年枫城和枫城系地产公司趁着土地管理政策变化之前,可是正经没少拿地,还有各种置换,囤了一大批地皮在手里。
这些地皮分散在七八家不同的地产公司,他们的分公司还有物业公司名下,所以并不至于被谁关注。
即使枫城系统的地产开发不去追求暴利,不去搞些手脚,利润也是相当不低的。
而且即使土地政策有了变化,拿地成本上升,但也并不是没有办法拿到议价地皮……比如公共产业置换。
举个例子,投建一座十五平方公里的森林公园,置换出来五六七八平方公里的开发用地,这种行为国家是支持的,有相关政策。
只要资金充足,这种三方得利的项目甚至可以一直搞下去。
主要还是要看资金,靠贷款肯定是不太可行的,压力太大了。
后来不少地方也有人这么玩,不过最后都搞成了非法倒卖地皮,大部分都玩脱了。
“如果我们这样搞……”王总想了想说:“其实这两年我一直也在考虑商业地产这一块,考虑的也是多条腿走路。
还是资金问题,需要的资金量太大了。
而且这个东西复制起来太简单了,速度还要快,没有时间给我们慢慢发展慢慢鼓捣,你一慢,别人就跟过来了。”
其实他耽心早了。
国内可以说整个地产行业刚刚进入轨道,十几年内住宅建设才是最大的需求市场,利润相当爆炸,而且见效快。
商业地产相对来说就有点不太够看,投资大见效慢,风险也大。这也是为什么在这一块王总几乎没碰到过什么有力竞争的原因。
等后面住宅市场疲软进入诸候争霸的时候,老王已经成了气候,可以在这一块俯视众生了,别人轻易也不敢和他竞争。
这是运气,也是眼力。
主要就是鲁尔和达里尼在整个九十年代商业都走在了全国的前面,而且是把其他地区和城市远远的抛在身后。
这让在达里尼起家的老王对这一块无比的熟悉并且信念坚定。
商业综合体这东西,九十年代中期在关外就很普遍了,但是事实上,在关内的绝大部分地区,都是老王去了以后才有了这个概念。
这就是差别。地区差。
“如果是九个项目,”王总对张彦明说:“也走自运营的路子,那么枫城的投入我们商量一个期限,慢慢的进行回购,可不可行?”
这就是要借鸡生蛋了,如果枫城进行投资可比从银行贷款轻松多了。
“可以。”张彦明点了点头:“我说了,只要你能满足我的几个要求,其他的都不是什么问题。
我对这种商业广场兴趣不大,要不然早就搞起来了。
你把股份的事情先搞定,回去把你那些公司分公司的整理一下合并成新公司吧,然后和我这边投资公司签一个战略合作协议。
也不用搞什么合资公司,我们就是项目注资,占项目的股份,在你回购之前物业由我们派驻,你回购以后再把物业移交给你们。”
这样的合作,总体来说老王是占了大便宜的,枫城注入资金,但因为项目自运营,枫城的获利只能从项目租赁中获得。
对于老王来说,没有了资金上的压力,回购的时间也很自由。这是抱着金鸡的感觉。
当然张彦明也不可能白白帮忙,回购的价格肯定是要参考当时的市场的。也算是一种双赢吧,也就是压一点资金的事儿。
“再有就是,”张彦明补充了一句:“如果合作,项目的设计规划我要过目,要有建议权。”
“这个没有问题,”老王脑袋里都要转出火花了,飞速的合计着:“这个是应该的,而且我也更相信你的眼光。”
“总部搬到京城合不合适?”王总问了一句。
“我感觉你在京城设一个办公室就行,还是直接放到申城最合适。看你自己吧,物业都是现成的,到时候你自己挑一栋。”
“张顾问,我冒昧问一句,即然您这么看好综合商业中心的模式,为什么枫城不搞?”小刘提出了疑问。
“你知道全国有多少城市吗?”张彦明点了根烟,看了看时间。
“……有……好几百个吧?”小刘挠了挠脑袋,不太确定:“四百?五百多?”
“六百多。”王总接了一句。
“六百六十个,”张彦明说。
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