第2291章 我要吃大餐
“项目要成功,地块的位置大小都要合适,项目的规划设计建造都要合适,宣传推广等等都要合适。
到最后,一切都离不开钱。
这个行业资金就是一切,没有资金什么都不是,有了资金再糟糕的项目也有人买单,这就是当下市场的实际情况。
所有的房地产公司,包括我们,都是一手镇府一手银行,一边拉关系搞地,一边求爷爷告奶奶贷款,你还得让人家拿个大头。
银行不是搞慈善的,他也要业绩,要盈利,要增收,其实我们最大的压力就是在这一块,利息滚不动啊,所以项目上就必须得快。
拿地快立项快建的快,然后快点卖,先得填上银行这个债主的嘴,再给镇府吃饱,然后才是我们自己吃的。
一慢,什么都没有了。
我这几年就在考虑转转型的问题。”王总拢了一下大背头:“我们前后也做了几次计划,包括我们自己的商业广场。
还是那句话,缺钱。我们这个项目其实也算是一次试点吧,核算一下,这种模式应该资金的回笼很快,经营上也没有什么太大难度。
只要我们能保持下去,连续成功几个项目,那其他的东西可能也就迎刃而解了,不再是阻拦我们前进的原因。”
张彦明自然是了解这里面的东西的,甚至比这个时候的老王了解的更详细。
所以枫城旗下所有的地产公司才都不会去搞什么城市中心,或者类似这样的项目。牵扯太多,其实这还不只是钱的问题,枫城不缺钱。
有这个心思和功夫,张彦明宁可拿几块偏远一点的不被别人看好的地段,多建一些保障住宅,多修几所学校或者医院。
“你觉得,”张彦明想了想,说:“这个项目方案,还是改一下吧。”
张彦明看了看老王:“这种模式已经被五爱证明过了,成功的可能性不大,或者说不太可能成功。
你不如直接改变一下思路,在这里直接起一栋综合商业中心,而且我建议你不卖,而是自己运营,招商。
如果操作的好,在未来两三年内,你建起来一批这种处于城市老商业区域的综合商业中心以后,再打包进行销售。
我认为,那个时候利益会最大化,影响力各个方面也都能达到最大化,一下子解决掉你很多问题。”
“张顾问,我想请教一下,你说这个项目不会成功,是有什么依据吗?”小韩捏着拳头在一边讨教。
说是讨教,语气里全是质问。
“依据?”张彦明看了看他:“依据就是这句话是我说的。”
哧。小韩气乐了。王总扭头看了看他:“小韩,你和小周先回去吧,不用陪着我了。”
小韩脸色一红,看了看王总,又看了看张彦明,站了起来:“那,王总,我就先回去了。张顾问,哪天我再专门向你讨教。”
张彦明理都没理他,眼皮都没撩一下。这个人太不知深浅,也太自己为是。连主次都特么搞不清楚。
“去吧,回去等我。”王总摆了摆手。
等小韩和小周出去了,王总笑了一下:“不好意思,年轻人,眼力欠缺了点儿,还是少了些磨练。”
张彦明摇了摇头:“我不了解,不过,我感觉他不太合适做为一个项目的主管人员。
可能得罪官方的事情他不敢做,但肯定会得罪其他人,比如买你们物业的客户,或者租户。”
“我听说张顾问特别反对预售和公摊?”王总换了一个话题。
“不是反对,是抵制。”张彦明自己点了根烟,笑了笑:“因为这事儿我们差点成为地协的眼中钉,好在后面政策出的及时。”
“为什么?除了钱。我知道枫城不缺钱。”
“房价是肯定要上涨的,”张彦明想了想说:“这个谁也挡不住。同时成本肯定也会有一定程度的增加。
预售,公摊,在全面上涨的成本和楼价面前,会带来什么样的变化?我想不到什么好的方面。”
这话不用说的太明白,点一下王总也就懂了。
还能是什么?欺骗呗,环境,绿化,容积,公摊率,这不都明摆着是开发公司说了算的东西。
“我正在努力,想推动一部关于物业管理方面的法规,算是给现行的地产政策做个补充。”张彦明说了一句题外话。
王总看了看张彦明:“主旨是什么?”
“物业是服务,不是管理。物业只是全体业主请来的管家,是为业主服务的,即不是管理方,也不是公共物业的权力方,他就是个管家。”
王总琢磨了一会儿,指着小刘对张彦明说:“这是我们物业公司的经理,兼着我公司的办公室。”
“那得叫一声刘大管家了。”张彦明开了句玩笑,冲小刘点了点头。
“可不可以让小刘到枫城物业这边学习学习?”王总问了一句。
“可以。”张彦明毫不犹豫的点了头:“别提学习,咱们相互交流,沟通一下。”
“枫城是咱们国内最大的地产公司,枫城的物业也是国内最大的物业公司,这个机会你要抓住,虚点心,多听多看。”
王总对小刘嘱咐了一句。小刘有点震惊的看了张彦明一眼。
这话他还是第一次听王总说。
王总带着他们过来拜访,一副讨教的意思,说实话他和小韩一样都有些不理解,现在明白了。
要知道虽然老王现在还没成为叱咤国内的地产大亨,但怎么也算是小有头面……全国房地产企业百强排名前六十呢。
目前老大是万科,前二十里几乎全是京城和羊城的公司,占了十一家,然后就是申城,津门和渝州,达里尼也有一家。
没有意外全部是公企。
枫城榜上无名,枫城旗下的其他地产公司只有两个吊在榜尾,差一点点也就出去了。
“不要相信什么榜单,包括那个什么富人榜。”老王笑起来:“那就是糊弄事儿的,看个热闹就行了。”
“你肯定会上。”张彦明笑着说:“等王大哥你成了首富,必须要请我吃饭啊,我要吃大餐。”
“行,”老王笑着应了下来:“肯定有那天,这个我到是相信。”
“那就说定了。”张彦明点了点头:“你打算什么时候迁总部?我在申城有一片项目交付了,如果有满意的我转给你一栋。”
“一片项目?”小刘下意识的复述了一遍,感觉肯定是说错话了这是,哪有项目论片的?
“浦东那片儿?挨着金茂往东是吧?建好了?”
“嗯,建好了,我这次回去就要过去看看。要不一起?”
“行,我安排一下。”王总点头答应了下来。
“那个,”小刘看了看王总,问张彦明:“张顾问,我能不能请教一下,我们这个项目,您为什么认为不合适?我是真想不明白。”
“没什么复杂的,”张彦明说:“这种模式五爱搞了几年也没搞起来,你感觉太原街现在的人流量和人气能和五爱比?
再一个就是太贵了,不管是买还是租,太贵了,而一个商业中心的人气,生意都是需要时间来培养的。
你认为你们或者是你们的商户,业主,谁有这个足够的时间来慢慢磨,有那个耐心等着慢慢培养?
你们要还贷款,业主也要还啊,压力比你们更大。明白了吗?”
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到最后,一切都离不开钱。
这个行业资金就是一切,没有资金什么都不是,有了资金再糟糕的项目也有人买单,这就是当下市场的实际情况。
所有的房地产公司,包括我们,都是一手镇府一手银行,一边拉关系搞地,一边求爷爷告奶奶贷款,你还得让人家拿个大头。
银行不是搞慈善的,他也要业绩,要盈利,要增收,其实我们最大的压力就是在这一块,利息滚不动啊,所以项目上就必须得快。
拿地快立项快建的快,然后快点卖,先得填上银行这个债主的嘴,再给镇府吃饱,然后才是我们自己吃的。
一慢,什么都没有了。
我这几年就在考虑转转型的问题。”王总拢了一下大背头:“我们前后也做了几次计划,包括我们自己的商业广场。
还是那句话,缺钱。我们这个项目其实也算是一次试点吧,核算一下,这种模式应该资金的回笼很快,经营上也没有什么太大难度。
只要我们能保持下去,连续成功几个项目,那其他的东西可能也就迎刃而解了,不再是阻拦我们前进的原因。”
张彦明自然是了解这里面的东西的,甚至比这个时候的老王了解的更详细。
所以枫城旗下所有的地产公司才都不会去搞什么城市中心,或者类似这样的项目。牵扯太多,其实这还不只是钱的问题,枫城不缺钱。
有这个心思和功夫,张彦明宁可拿几块偏远一点的不被别人看好的地段,多建一些保障住宅,多修几所学校或者医院。
“你觉得,”张彦明想了想,说:“这个项目方案,还是改一下吧。”
张彦明看了看老王:“这种模式已经被五爱证明过了,成功的可能性不大,或者说不太可能成功。
你不如直接改变一下思路,在这里直接起一栋综合商业中心,而且我建议你不卖,而是自己运营,招商。
如果操作的好,在未来两三年内,你建起来一批这种处于城市老商业区域的综合商业中心以后,再打包进行销售。
我认为,那个时候利益会最大化,影响力各个方面也都能达到最大化,一下子解决掉你很多问题。”
“张顾问,我想请教一下,你说这个项目不会成功,是有什么依据吗?”小韩捏着拳头在一边讨教。
说是讨教,语气里全是质问。
“依据?”张彦明看了看他:“依据就是这句话是我说的。”
哧。小韩气乐了。王总扭头看了看他:“小韩,你和小周先回去吧,不用陪着我了。”
小韩脸色一红,看了看王总,又看了看张彦明,站了起来:“那,王总,我就先回去了。张顾问,哪天我再专门向你讨教。”
张彦明理都没理他,眼皮都没撩一下。这个人太不知深浅,也太自己为是。连主次都特么搞不清楚。
“去吧,回去等我。”王总摆了摆手。
等小韩和小周出去了,王总笑了一下:“不好意思,年轻人,眼力欠缺了点儿,还是少了些磨练。”
张彦明摇了摇头:“我不了解,不过,我感觉他不太合适做为一个项目的主管人员。
可能得罪官方的事情他不敢做,但肯定会得罪其他人,比如买你们物业的客户,或者租户。”
“我听说张顾问特别反对预售和公摊?”王总换了一个话题。
“不是反对,是抵制。”张彦明自己点了根烟,笑了笑:“因为这事儿我们差点成为地协的眼中钉,好在后面政策出的及时。”
“为什么?除了钱。我知道枫城不缺钱。”
“房价是肯定要上涨的,”张彦明想了想说:“这个谁也挡不住。同时成本肯定也会有一定程度的增加。
预售,公摊,在全面上涨的成本和楼价面前,会带来什么样的变化?我想不到什么好的方面。”
这话不用说的太明白,点一下王总也就懂了。
还能是什么?欺骗呗,环境,绿化,容积,公摊率,这不都明摆着是开发公司说了算的东西。
“我正在努力,想推动一部关于物业管理方面的法规,算是给现行的地产政策做个补充。”张彦明说了一句题外话。
王总看了看张彦明:“主旨是什么?”
“物业是服务,不是管理。物业只是全体业主请来的管家,是为业主服务的,即不是管理方,也不是公共物业的权力方,他就是个管家。”
王总琢磨了一会儿,指着小刘对张彦明说:“这是我们物业公司的经理,兼着我公司的办公室。”
“那得叫一声刘大管家了。”张彦明开了句玩笑,冲小刘点了点头。
“可不可以让小刘到枫城物业这边学习学习?”王总问了一句。
“可以。”张彦明毫不犹豫的点了头:“别提学习,咱们相互交流,沟通一下。”
“枫城是咱们国内最大的地产公司,枫城的物业也是国内最大的物业公司,这个机会你要抓住,虚点心,多听多看。”
王总对小刘嘱咐了一句。小刘有点震惊的看了张彦明一眼。
这话他还是第一次听王总说。
王总带着他们过来拜访,一副讨教的意思,说实话他和小韩一样都有些不理解,现在明白了。
要知道虽然老王现在还没成为叱咤国内的地产大亨,但怎么也算是小有头面……全国房地产企业百强排名前六十呢。
目前老大是万科,前二十里几乎全是京城和羊城的公司,占了十一家,然后就是申城,津门和渝州,达里尼也有一家。
没有意外全部是公企。
枫城榜上无名,枫城旗下的其他地产公司只有两个吊在榜尾,差一点点也就出去了。
“不要相信什么榜单,包括那个什么富人榜。”老王笑起来:“那就是糊弄事儿的,看个热闹就行了。”
“你肯定会上。”张彦明笑着说:“等王大哥你成了首富,必须要请我吃饭啊,我要吃大餐。”
“行,”老王笑着应了下来:“肯定有那天,这个我到是相信。”
“那就说定了。”张彦明点了点头:“你打算什么时候迁总部?我在申城有一片项目交付了,如果有满意的我转给你一栋。”
“一片项目?”小刘下意识的复述了一遍,感觉肯定是说错话了这是,哪有项目论片的?
“浦东那片儿?挨着金茂往东是吧?建好了?”
“嗯,建好了,我这次回去就要过去看看。要不一起?”
“行,我安排一下。”王总点头答应了下来。
“那个,”小刘看了看王总,问张彦明:“张顾问,我能不能请教一下,我们这个项目,您为什么认为不合适?我是真想不明白。”
“没什么复杂的,”张彦明说:“这种模式五爱搞了几年也没搞起来,你感觉太原街现在的人流量和人气能和五爱比?
再一个就是太贵了,不管是买还是租,太贵了,而一个商业中心的人气,生意都是需要时间来培养的。
你认为你们或者是你们的商户,业主,谁有这个足够的时间来慢慢磨,有那个耐心等着慢慢培养?
你们要还贷款,业主也要还啊,压力比你们更大。明白了吗?”
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